Fréquence d’entretien d’une pompe de relevage en copropriété : qui paie ?

La bonne fréquence d’entretien d’une pompe de relevage dépend de ce qu’elle reçoit. Une fois par an pour une maison. Deux fois par an pour un poste de copropriété ou de parking. De deux à six passages pour une cuisine professionnelle. En copropriété, le poste commun est en général entretenu aux frais de tous, selon la répartition prévue par le règlement, et c’est le syndic qui fait exécuter et conserve les rapports. Ces rapports comptent le jour où l’assurance pose des questions.

Les fréquences conseillées selon l’usage

Ce sont des ordres de grandeur de métier, pas des obligations chiffrées. La notice du fabricant et l’état de la cuve à l’ouverture priment toujours.

Deux réglages viennent ensuite.

Le premier, c’est ce qu’on trouve en ouvrant. Si la croûte de graisse est déjà épaisse au bout de six mois, la fréquence est trop basse. Si la cuve est propre à chaque passage, on peut l’espacer.

Le second, c’est l’enjeu. Une pompe d’eaux claires dans une cave vide supporte un retard. Un poste qui protège vingt caves, un local de chaufferie ou une salle de restaurant, non.

En copropriété : à quoi ressemble le poste

Le poste de relevage d’un immeuble se trouve dans un local technique ou sous une trappe du parking. Il compte le plus souvent deux pompes qui alternent, une armoire de commande et une alarme de niveau haut.

Cette alternance a un effet pervers. Quand une pompe tombe, l’autre assure seule, et personne ne remarque rien. Le voyant de défaut s’allume dans un local où personne ne passe. Le jour où la seconde lâche, l’immeuble découvre qu’il tournait sur une seule pompe depuis des mois.

C’est la raison pour laquelle deux passages par an sont un minimum raisonnable : on vérifie que les deux pompes démarrent, que l’alternance se fait et que l’alarme sonne réellement.

Qui paie en copropriété

On reste ici sur des principes généraux. Le document qui tranche, c’est le règlement de copropriété de votre immeuble.

Le poste commun

Un poste qui relève les eaux des parties communes, du parking ou de plusieurs lots est en général un équipement commun. Son entretien, ses réparations et son remplacement entrent dans les charges de copropriété.

La répartition dépend du règlement. Selon les immeubles, la dépense est répartie entre tous les copropriétaires, ou seulement entre ceux à qui l’équipement est utile : un bâtiment, un niveau de sous-sol, les lots de parking. Si la question se pose chez vous, relisez l’état de répartition des charges ou demandez au syndic quelle clé il applique.

La pompe privative

Une pompe qui ne sert qu’un seul lot est le plus souvent privative : la station derrière le WC d’un studio en sous-sol, la cuve d’un local commercial. Son propriétaire l’entretient et la remplace. Si le lot est loué, le partage entre bailleur et locataire dépend du bail.

Le cas du restaurant en pied d’immeuble

C’est une source classique de conflit. La cuisine rejette des graisses, le poste commun se bouche, et la copropriété paie des curages à répétition. Le règlement d’assainissement local impose un bac à graisse aux restaurants. Quand il existe et qu’il est vidé, le problème disparaît presque toujours. Notre page pompe de relevage pour cuisine de restaurant détaille ce cas.

Le rôle du syndic

En pratique, le syndic fait quatre choses.

Il souscrit le contrat d’entretien pour le compte du syndicat des copropriétaires, en général après mise en concurrence et, selon les montants, après vote en assemblée générale.

Il donne l’accès : clés du local, badge du parking, consignes au gardien. Un passage manqué faute d’accès est un passage perdu.

Il reçoit les rapports et décide des suites. Si le compte rendu signale un clapet à changer ou une pompe dont l’isolement baisse, c’est à lui de commander ou de porter le devis au conseil syndical.

Il réagit à l’urgence. Une alarme de niveau haut ne peut pas attendre la prochaine assemblée, et le syndic peut en général faire intervenir sans délai pour préserver l’immeuble. Dans ce cas, on est sur place en 30 minutes, partout en Île-de-France, 24h/24. Les bons réflexes sont décrits dans l’alarme de pompe de relevage qui sonne.

Le carnet d’entretien

Chaque immeuble en copropriété a un carnet d’entretien, tenu par le syndic. Il recense en général les contrats d’entretien des équipements communs et les travaux importants. Le poste de relevage y a sa place : nom de l’entreprise, date d’effet du contrat, fréquence des passages.

À côté de ce carnet, gardez les rapports de visite eux-mêmes. Un bon rapport mentionne la date, les opérations réalisées, l’état de chaque pompe, les mesures électriques relevées et les pièces à prévoir. D’une visite à l’autre, la comparaison des intensités absorbées montre une pompe qui fatigue bien avant la panne. C’est ce qui permet de voter un remplacement au calme, plutôt que de le subir. Sur ce point, voyez la durée de vie d’une pompe de relevage.

Ce que l’assurance regarde après un sinistre

Un sous-sol inondé par un poste en panne, c’est un dégât des eaux, déclaré à l’assurance de l’immeuble. L’expert pose alors en général les mêmes questions.

• L’équipement était-il entretenu ? Par qui, à quelle fréquence ?
• Existe-t-il un contrat, des factures, des rapports datés ?
• Un défaut avait-il été signalé avant le sinistre, et qu’en a-t-on fait ?
• L’alarme fonctionnait-elle ?

Nous ne sommes pas assureurs, et chaque contrat a ses clauses. Ce qu’on voit sur le terrain : un dossier avec des rapports réguliers se règle plus simplement qu’un dossier sans aucune trace. Un défaut d’entretien peut, selon les contrats, réduire l’indemnisation ou la faire refuser. Relisez les conditions de votre police, ou posez la question à votre courtier avant d’en avoir besoin.

Le point le plus délicat est le défaut signalé et laissé sans suite. Un rapport qui écrit « pompe 2 hors service » et que personne ne traite pendant huit mois pèse lourd après un débordement.

Mettre en place le bon rythme

Pour une maison, la visite d’entretien de pompe de relevage est à 132 € TTC, une fois par an.

Pour un immeuble, un parking ou un commerce, le contrat d’entretien de pompe de relevage est chiffré sur mesure : nombre de postes et de pompes, nature des eaux, nombre de passages, accès. Le devis est gratuit à distance, sur photos du local, de l’armoire et de la cuve ouverte. Envoyez aussi la plaque signalétique des pompes si elle est lisible : on saura tout de suite à quoi s’attendre.